全国首例小区车库之争，法院到底将车库判给了谁？
2016-04-10
来源/鼓楼法院（njglfy）
本平台昨天推送了全国首例小区车库之争的文章，巴人看了文章以后觉得文章报道有点问题，因为自己在2013年的时候写过一个关于车库的类似判决，当时认定的是地下车库归开发商所有（判决理由附后，希望与大家交流，对车库争议加深下认识）。虽有疑问，但是未经仔细查实就发送了，文章发出以后，经过与审理法院的沟通，得知该一审判决被发回重审，一审判决并未生效，故昨天的文章予以删除，编辑有失法律人的严谨，抱歉。
鼓楼法院曾审理过
全国首例小区车库之争
因涉及到众多户主的利益，被广泛关注
今天，一些媒体、公众号
又重新对该案件作出报道
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文章中均报道
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南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
鼓小助在此郑重提醒大家
这些文章中提到的均是并未生效的一审判决
本案应以生效判决为准 ▼
星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。
星汉公司辩称：
?业委会作为原告主体不适格，其既未与被告签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故其无权提起诉讼；
?根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；
?被告销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权。
请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：撤销原判，发回重审。
鼓楼法院审理后认为
业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。
星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。
因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。
被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。
综上，2014年9月，鼓楼法院经审理，作出重审判决：
一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；
二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
宣判后
双方均未上诉
判决已生效
车库所有权的归属问题
随着不动产市场的日渐发展成熟，《物权法》的出台后，根据第七十四的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
? 该条文遵循了房地产市场的交易习惯，对本案的争议标的具有明确的指导作用。
根据2004年12月15日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最少6个）的车位为业主保留，加上超出规划的23个车位，原告总共应有29个车位。但被告目前已经将35个车位售出，原告实际享有24个车位，因此被告应向原告移交5个车位。
综上，鼓楼法院的生效判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。
案例索引：(2012)浦民一(民)初字第25350号
本院认为：本案的最大争议在于地面停车费及地下车库停车费的归属，亦即地面停车位及地下车库的权利主体为谁。我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，故对地面停车位及地下车库应分别处理。
首先，《物权法》对专有部分与共有部分有明确的划分。成为专有部分必须满足三个条件：第一、具有构造上的独立性，能够明确区分；第二、具有利用上的独立性，可以排他使用；第三、能够登记成为特定业主所有权的客体。除专有部分以外的一般认为属于共有部分。地面停车位利用业主共有的道路或绿地等场所而设，既无构造上的独立性，在未停放汽车时即为公共道路或场所，也不能办理登记成为特定主体所有，未满足成为专有部门的条件，故应认定为共有部分。而地下车库专为停放车辆而建，具有利用上的独立性，在空间构造上具有明确的四至范围，可以明确加以区分，也能办理产权登记，故应属于专有部分。其次，地面停车位与地下车库的不同特征决定了各自的权属。地面停车位利用的是地表面积，该部分面积包含于小区总土地使用权面积之内，在业主购买专有部分时已分摊了共有的使用权面积，故地面停车位的权利应由业主共同享有。地下车库则是由开发商利用地下空间建造而成，无需再占用小区总土地使用面积，且在建造过程中开发商需要另行投入建筑成本，故不能当然认定地下车库亦属于业主共有。最后，对于属于专有部分的地下车库权属认定，可由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中系争地下车库即属于开发商与业主对权属没有明确约定的情形，在原告未举证证实其与开发商之间对地下车库的权属有约定的情况下，应根据地下车库的性质认定其归第三人XX公司所有。
本案原告诉请被告返还停车费用，而被告收取的停车费用既有来源于业主共有的地面车位停车费，也有来源于第三人所有的地下车库停车费，故对原告诉请也应分别处理：第一、共有部分的权利归全体业主享有，共有部分产生的收益自应归全体业主，故原告诉请返还地面车位停车费的请求应予支持，被告认为其所收取的停车费用已经全部用于物业管理，但并未举证证实，故本院不予采信。另外，在车辆的管理、车位的维护过程中必然发生管理成本，基于被告未提供相应证据，故本院酌定为百分之三十；第二、系争地下车库权利主体为第三人，由此产生的收益也应由第三人享有，故对原告诉请返还地下车库停车费的诉讼请求不予支持。
